Compra-venta de apartamentos en Canadá

Lo primero que hay que tener en cuenta si estamos pensando en comprar un apartamento, es que la mayoría de las transacciones se publican en una base de datos que todos los agentes inmobiliarios (Real State Agents) tienen a su disposición llamada MLS. Esta base de datos contiene toda la información referente al apartamento, incluyendo los gastos de comunidad mensuales (que en Canadá son muy altos), los impuestos anuales, piso, metros cuadrados (square feet), si la calefacción o aire acondicionado está incluída con la comunidad o se mide separadamente, orientación, tamaño del balcón, etc…

Para tener una idea aproximada de los metros cuadrados de los apartamentos debéis dividir por 10 y quitarle un poco. Así por ejemplo, si véis un apartamento de 750 sq.ft. eso serían unos 75 metros, menos una corrección diríamos que el apartamento tiene unos 70 m2. Por otro lado, comentaros que los apartamentos se dividen en estudios (sin habitación), apartamentos de 1 habitación, de 1+den, de 2, de 2+den, etc. El den es un espacio que podría utilizarse como habitación, pero que habitualmente no tiene ventana y es más pequeño que una habitación convencional, por lo que se puede utilizar como vestidor, habitación para las visitas, etc. O sea, un apartamento de 1+den es habitualmente más pequeño que un apartamento de 2 habitaciones.

Debéis recurrir a los servicios de un agente inmobiliario para tener acceso al listado MLS. Lo más habitual es que os invite a firmar un papel de exclusividad para que finalmente no compréis el piso a través de otro agente, pero os podéis negar a firmar dicho papel si no estáis cómodos con ese contrato. Al fin y al cabo a los agentes les interesa vender y es muy probable que os enseñe los pisos de igual manera. Hay tanto movimiento de compra-venta de apartamentos que lo más importante es que tengáis clara la zona y el tamaño que queréis, para que os saque un listado de, digamos, unos 20 apartamentos disponibles que se ajusten a lo que estáis buscando. Una vez decidido el apartamento que os gusta después de visitarlo, os debéis dar prisa, ya que otras personas interesadas pujarán por el apartamento. Por ejemplo, si el apartamento aparece listado en MLS en $490,000, es posible que alguien ya haya ofrecido $495,000 por él, así que si os interesa debéis ofrecer una cantidad superior, digamos $500,000 y esperar una semana o dos a ver si vuestra oferta es aceptada o superada, en cuyo caso tendréis la opción de ofrecer más, o seguir buscando otro apartamento. Las operaciones se suelen cerrar en un plazo de unas dos semanas, por ese es necesaria cierta decisión en la compra. Con ese sistema debéis tener en cuenta que siempre pagaréis más por los apartamentos de lo que salen listados en MLS, de ahí que veáis muchos precios atractivos como por ejemplo $295.000, que si está por debajo del precio de mercado para atraer interés, se puede convertir en $350,000 o $360,000 fácilmente.

Si lo preferís, podéis visitar también los apartamentos que están en construcción, de precio fijado por el constructor, y que habitualmente se entregan en el plazo de 1 ó 2 años. En estos, os recomiendo que digáis que tenéis agente inmobiliario en el papel que os hacen firmar en la primera visita a la oficina de la constructora, pero que no recordáis los datos en ese momento. Esto es debido a que, si existe agente inmobiliario, este agente se llevará un 5% de comisión que la constructora perderá, siendo vuestro precio final el mismo, mientras que si contestáis que NO tenéis agente inmobiliario, ese 5% quedará para la empresa constructora. Es interesante hacerlo así porque es muy posible que a posteriori, si os decidís por el apartamento, encontréis un agente inmobiliario al que darle un 2.5% de esa comisión, a cambio de quedaros vosotros con otro 2.5%, lo cual hará que vuestro precio final baje un 2.5%.

Tened en cuenta también que tenéis muchas ventajas fiscales si es vuestra primera vivienda, os recomiendo que os informéis sobre esto aunque no tengáis pensado comprar ahora mismo, dado que muchas ventajas consisten en ir ahorrando dinero en una cuenta vivienda hasta que formalicéis la compra-venta. No entro aquí en detalles porque los temas legales, aunque más simples en Canadá, tienen su cierta miga, como por ejemplo en este caso la obligación de ir devolviendo poco a poco en 20 años, los impuestos que en un primer momento os habéis ahorrado con los planes de vivienda. Existen también opciones muy interesantes para los primeros compradores, como la opción de tener sólo un 5% del precio para la entrada, cuando lo habitual es disponer de un 20%. (Si no tenéis ese 20% os harán firmar un seguro que conlleva altos gastos bancarios a la hora de firmar la hipoteca).

Lo mejor de la compra-venta de pisos en Canadá, es que básicamente sólo tenéis que visitar el piso, estar al corriente de lo que incluye (garage, trastero, amenities como piscina, pistas de squash, gimnasio, etc) y estar de acuerdo con el precio. Para todo lo demás, es obligatorio contar con un abogado inmobiliario, que lógicamente, se lleva una comisión, pero se encargará de velar por vuestros derechos en el proceso de compra-venta. El abogado es el que se lee el contrato interminable de compra-venta, te guía en el proceso de compra y te aconseja sobre hipotecas u otros aspectos legales. Digamos que no tenéis que hacer nada, como mucho contactar con un agente hipotecario que hará el shopping de vuestra hipoteca. Este agente lo que hace es consultar con todos los bancos con los que trabaja, y encontrar cuál es la hipoteca más barata para vosotros (dependiendo de vuestros ingresos, cantidad de hipoteca, etc.). Sencillo. Por otro lado comentaros que las hipotecas en Canadá las dan como churros, de no ser claro, que vuestros ingresos no sean suficientes para cubrir la cuota.

Mi consejo es que os decidáis a comprar en vez de alquilar. El motivo es que aunque siguen hablando de una burbuja inmobiliaria y de unos precios hinflados, esa corrección de precios nunca llega, y año tras año los precios siguen subiendo. Si compráis en una gran ciudad como Toronto o Montreal en una zona céntrica, las posibilidades de corrección se reducen mucho y, por otro lado, en el momento en que decidáis cambiar de opinión, podréis vender el piso con el sistema de subastas en el plazo de una o dos semanas. Así, no es lo mismo que en España que te lo tienes que pensar muy bien antes de comprar porque luego te quedas con el piso listado indefinidamente sin encontrar comprador. El sistema a mi modo de ver es mucho mejor que en España, lo que hace que el mercado sea tremendamente dinámico. El único riesgo que se corre es no recuperar el dinero invertido, dado que buena parte se va en gastos, impuestos y comisiones, pero ese dinero posiblemente se habría ido de igual manera en el alquiler. En mi caso particular conseguí vender el piso un 40% más caro en tan sólo 4 años, por lo que conseguí un beneficio de aproximadamente el 30% del precio de compra, más el tiempo que estuve viviendo sin pagar alquiler, sólo los gastos.

Haced cálculos no sólo de la hipoteca, sino también de los gastos de comunidad, que en Canadá suelen empezar en unos $300 CAD al mes. Estos altos gastos son debido a que se incluyen los sueldos de los conserjes, la gestión el mantenimiento del edificio en su totalidad, incluyendo zonas comunes, limpieza, retirada de nieve, limpieza de garages, gastos de calefacción de zonas comunes, etc. Son gastos bastante altos, que si alquiláis corresponde pagar al dueño, pero aún así considero que resulta mucho más ventajosa la compra. También deberéis abonar la contribución, que en Canadá es muy alta, aproximadamente unos $2,000 CAD anuales para un apartamento pequeño, o unos $5,000 para una casa unifamiliar. La contribución se paga en seis cuotas que recibiréis en vuestro domicilio y podéis pagar online mediante una transferencia. Se suelen pagar 3 cuotas en el primer semestre del año y otras tres cuotas en el segundo semestre, recibiréis una carta con las fechas límite de pago y el importe de cada cuota en vuestro domicilio (una sexta parte del total). El papel es muy gráfico, como si fueran 6 cheques, así que el pago de la contribución no tiene ninguna complicación.

Buena suerte, feliz shopping, and happy hunting !

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