Alquilar un apartamento en Toronto. Guía del inquilino

Pues aunque alquilar parece algo tan sencillo como encontrar un apartamento y decir que nos gusta, hay muchas cosas que hay que tener en cuenta en Toronto al alquilar un apartamento, en especial dados los precios a los que están últimamente.

Recomendaciones generales

• Los Real Estate Agents son profesionales registrados y acceden todos a la misma base de datos de apartamentos. Cuidado con no firmar un contrato de exclusividad con ninguno de ellos porque si encontráis apartamento con otro agente, os pueden reclamar la comisión.
• Si un apartamento os gusta, aceptarlo en el mismo día.  El mercado va tan rápido que es posible que para el día siguiente ya esté alquilado.  También es posible que alguien ofrezca alquilarlo por una cantidad superior a la que sale en lista.
• Como norma general, si piden $1,450 dólares, esperan que se alquile por $1,400.
• Comprueba lo que incluye el alquiler, lo habitual es que incluya todo menos el Hydro (la luz), pero algunos pueden ofrecer el Hydro gratis el primer año.
• Comprobad vuestro Credit Score, lo habitual es que la inmobiliaria lo consulte antes de daros el visto bueno como inquilinos.

Antes de alquilar

• Debéis disponer de 2 meses completos de alquiler, que se cobrarán al día siguiente de firmar el contrato o en el momento de la firma. (Un mes de fianza y el primer mes de alquiler). Recordad que es ilegal que os pidan más de un mes de fianza. Debéis disponer también de un talonario de cheques, ya que probablemente os pedirán 12 cheques firmados para cada uno de los meses del alquiler correspondiente al primer año.
• No paguéis depósitos ni comisiones a la inmobiliaria si no estáis seguros de que queréis el apartamento.  La comisión a la inmobiliaria la paga el casero.
• Contad con los gastos de la mudanza, a veces esto puede suponer un buen pico.
• Nunca alquiléis sin ver el apartamento, aunque sea el mismo bloque, la misma mano o la misma distribución.  Los inquilinos anteriores deben permitir acceso a los nuevos inquilinos durante los dos últimos meses anteriores a la fecha de finalización del contrato.
• No dudéis en visitar el apartamento con algún amigo, o tomar fotos del apartamento.
• Comprobad que el apartamento está bien cuidado, si necesita reparaciones o pintura, aunque normalmente cumplen la palabra, es posible que sea una indicación de problemas de mantenimiento.  Estas promesas se pueden también pedir por escrito a la firma del contrato.
• Tened el contrato firmado antes de comenzar la mudanza.  El contrato debe incluir: notificación de al menos 90 días antes de subir el precio del aquiler y lo que está incluído en el alquiler (gas, electricidad, parking…).
• Tras el primer año, el contrato se revalida mes a mes, no firméis un segundo contrato.
• Debéis notificar al casero la intención de abandonar el apartamento con dos meses de antelación.
• No dejéis de pagar al casero por mantenimiento deficiente o una disputa, es mejor seguir las reglas del «Landlord and Tenant Board».

Tus derechos como inquilino

• Según el OHRC (Ontario Human Rights Code), no te pueden negar el alquiler por razones de raza, religión, orientación sexual, raza, género, identidad de género, estado civil o padre o madre soltera.  Tampoco te pueden negar el alquiler si tienes una incapacidad, si estás recibiendo ayuda social o tienes niños a tu cargo.  Es ilegal designar un apartamento como «Solo Adultos».  Si crees que esto no se está cumpliendo puedes llamar al «Centre for Equility Rights in Acommodation» 1-800-263-1139 ext. 22
• El casero te debe notificar con al menos 24 horas antes de entrar en el apartamento. Sólo pueden entrar de 8:00 a 20:00h.  Esto se debe cumplir incluso cuando ya hemos acordado que entrarán a hacer alguna reparación.  Para que el casero pueda entrar en el apartamento inmediatamente, debe tratarse de una emergencia, como un incendio, o que el inquilino haya dado consentimiento expreso de forma verbal.
• El casero no te puede cortar la luz, el gas o el agua, a menos se trate de una reparación de emergencia en los sistemas de suministro.
• El casero no te puede cambiar la cerradura de la casa cuando no estés, a menos que tengan un procedimiento escrito de desalojo certificado por el «Landlord and Tenant Board» y el procedimiento se realice con un Sheriff.

Asociación de inquilinos

• Si tienes problemas de mantenimiento con el casero, es posible que tus vecinos también los tengan.  La mejor manera de solucionar este problema es organizar una Asociación de Inquilinos (Tenant’s Association) en tu edificio.  The Federation of Metro Tenant’s Association (FMTA) os ayudará a comenzar la asociación y poneros en contacto con los recursos necesarios. (416-413-9442 fmta@torontotenants.org http://torontotenants.org)

El contrato

El contrato debe ser algo simple que mencione las responsabilidades del inquilino y el casero.  Un buen contrato debería de incluir lo siguiente:

• El nombre, la dirección y la forma de contacto con el propietario (puede ser la inmobiliaria).
• La duración del acuerdo de alquiler – la duración habitual son 12 meses renovable automáticamente mes a mes.
• Cuándo debes pagar la renta, habitualmente a principios de mes.
• Prohibición de fumar, los caseros pueden prohibir fumar en el apartamento expresamente en el contrato.
• Incluir los gastos extra a los que el inquilino debe hacer frente, como el Hydro, la calefacción, el gas, servicio de cable o parking.
• Procedimiento para la subida del alquiler, habitualmente con aviso previo de 90 días.  Tened en cuenta que en los alquileres posteriores a 1991, el casero puede subiros la renta a discreción.  Esto no es muy normal, pero se está volviendo más común dadas las subidas de precios en toda la ciudad, e incluso se oyó un caso reciente en las noticias en donde la renta se duplicaba.
• Condiciones de subrogación. Esto se aplica en el caso de que os tengáis que ir antes de finalizar el contrato y habéis encontrado otro inquilino que quiere continuar con vuestro mismo contrato.
• Mascotas.  Incluso si el contrato menciona que no podéis tener perro, podéis tenerlo (Section 14 of Residential Tenancies Act).  La única excepción son los condominios, donde podría darse el caso que hayan aprobado una cláusula de restricción de animales de compañía para todo el edificio (esto no es muy corriente).  Tened en cuenta que os pueden echar del apartamento si el perro es ruidoso y molesta a los vecinos.

Subidas y bajadas del precio del alquiler

• Sólo os pueden subir la renta una vez cada 12 meses (Ontario’s Ministry of Housing and Municipal Affairs).  En 2017, la renta sólo se ha podido incrementar como máximo un 1,5% para los alquileres anteriores a 1991.  Os deben notificar por escrito con al menos 90 días de antelación, esta notificación se realiza mediante un formulario estándar que provee the Landlord and Tenant Board.  Si no se realiza por este método la subida de la renta no es válida.
• El casero os debe bajar la renta si empezáis a pagar extras que anteriormente estaban incluídos en la renta, los impuestos han bajado más de un 2,49%, o ha terminado de pagar una derrama que ocasionó una subida de renta anterior.

Mantenimiento y reparaciones

• El casero es responsable de mantener el apartamento en buenas condiciones y proceder a realizar las reparaciones necesarias. Si vosotros no sois responsables del daño, el casero es responsable de:  la correcta limpieza, plagas (los chinches son muy comunes en Toronto), insuficiente calefacción, fontanería y áreas comunes (ascensores, pasillos, parking…)
• Si el casero o el property manager del edificio no responden, debéis escribir una carta al propietario con acuse de recibo (un e-mail es suficiente)
• Si no responde, contactad con el City of Toronto’s Property Standards Branch para informarles del problema y del tiempo transcurrido sin respuesta.  www.toronto.ca/apartmentstandards/guidelines.htm
• En situaciones serias, tenéis la opción de rellenar un formulario «Tenant Application About Maintenance» y enviarlo al propietario y al Landlord and Tenant Board. www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/#tenant-forms.  Este formulario conlleva pagar una tasa.

Responsabilidades del inquilino

• Mantener el apartamento limpio.
• Reparar los daños ocasionados por vosotros, compañeros de piso o visitas.
• No remover las pilas o anular los detectores de humo.
• Notificar con al menos 60 días de antelación la intención de no continuar con el contrato de alquiler.
• Pagar la renta, a menudo el día 1 de cada mes.
• Dirigir los conflictos no resueltos a través del Landlord and Tenant Board.

Chinches (bedbugs)

• Los chinches se han convertido en un problema serio en Toronto, sobre todo en los edificios antiguos.  Se expanden con facilidad, son muy desagradables y una auténtica pesadilla desharcerse de ellos.  Comprobad que vuestro edificio no tiene muchos casos recientes de chinches:  http://bedbugregistry.com/metro/toronto/ 
• Los caseros se deben hacer cargo de los costes asociados al tratamiento contra los chinches.  A menudo estos tratamientos deben hacerse en todo el edificio, por lo que debéis estar preparados para desalojar la vivienda unos días, desinfectar toda la ropa y dejarla en bolsas, y a menudo incluso tirar sofás y colchones.  Sólo los profesionales expertos en plagas pueden eliminar los chinches.  Tenéis más información en www.bedbugsinfo.ca

Otras consideraciones

• El casero puede rescindir el contrato si necesita el apartamento para uso propio, o si el propietario ha vendido el piso y el nuevo propietario quiere vivir en el apartamento.
• Tened en cuenta que os pueden echar del apartamento (eviction) si: no pagáis la renta, realizáis actividades ilegales en el apartamento o habéis causado daños innecesarios, molestáis a los vecinos (incluyendo ruido o amenazas), hay demasiada gente viviendo, tenéis un perro ruidoso o peligroso o habéis recibido ayudas públicas mediante fraude.
• Si el casero quiere echaros debe notificaros previamente con la razón y la fecha de salida, ante la cual tenéis entre 7 y 14 días para remediar (en caso de rentas impagadas o daños a vuestro cargo).  Si esto no ocurre, el propietario os hará llegar un Landlord and Tenant Board for an Eviction Order en el que constará las rentas pendientes, reparaciones estimadas más una tasa de $170.  Tenéis derecho a una vista ante el Landlord and Tenant Board con vuestras apelaciones, pero si el Board se pone del lado del propietario, se os notificará con una orden de desalojo que deberá ser realizada por un Sheriff, no por el propietario (se disponen de 72 horas para completarla).
• Si tenéis problemas con el casero, guardad copia de todas las comunicaciones por escrito o e-mail y solicitad una mediación al Landlord and Tenant Board (416-645-8080 o www.ltb.gov.on.ca)